denkorableff писал(а):
Отличный текст. SAS - зачет! Вижу профессионала своего дела.
У нас на форуме уже есть человек, который попал на что то похожее 🙁
От себя лишь добавлю, что есть еще и немного другой вариант таких сделок. Когда сторона имеющая право требования по предварительному договору это не дольщик, а один из субподрядчиков, который не деньгами участвует в строительстве, а фактически строит или поставляет стройматериалы, т.е. к концу строительства он свои обязательства по предварительному договору выполнил, но не дожидаясь "готовой" квартиры предпочитает получить свои деньги за работу путем продажи переуступки своего права требования.
С векселями тоже нужно быть осторожнее, если суммы его покупки и продажи будут разниться, то можно и на налог на прибыть попасть 😆
По поводу расчета застройщика с подрядчиками за выполненную работу правами требования на будущие квартиры, принадлежащими застройщику, тоже не совсем так. С ними предварительные договоры купли-продажи не заключаются. Застройщик просто уступает им права требования на будущие квартиры (у застройщика они есть с самого начала). Интерес подрядчиков в получении прав на квартиры вместо денег за свою работу заключается только в цене, по которой учитываются переданные им права. Как правило, подрядчики получают права требования на квартиры по более низкой цене, чем эти права стоят на рынке в данный момент. Поэтому на уступке своих прав на квартиры подрядчики могут заработать больше, чем если бы получили расчет деньгами. Именно по этой причине застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками именно деньгами, а не правами на будущие квартиры, поскольку стоимость прав на квартиры растет по мере строительства дома и их можно продать дороже.
Что касается предварительного договора, то это договор, по которому в принципе не производится никаких расчетов. Т.е. этот договор бесплатный. Его смысл в том, что любая из сторон может потащить в суд другую сторону, чтобы заставить ее заключить основной договор (например, купли-продажи) на условиях и в сроки, оговоренные в предварительном договоре, если вторая сторона откажется добровольно заключить основной договор. Поэтому не существует никакого смысла передавать кому-то права требования по предварительному договору, тем более, за деньги. Тот, кто получит право требования по предварительному договору, все равно будет обязан заплатить всю стоимость квартиры по договору купли-продажи квартиры. Но в этом случае не понятно - за что платить тому, кто уступает тебе право требования по предварительному договору? Поэтому данный шаг имеет смысл лишь в том случае, если к квартире, указанной в предварительном договоре, у покупателя есть какие-то личные чувства и покупателю нужна именно эта квартира и никакая другая на свете. Тогда еще можно что-то заплатить за получение права по предварительному договору, чтобы потом заставить собственника этой квартиры вам ее продать.
И не надо путать дольщиков и тех, кто заключил предварительные договоры на покупку квартир. Те, кто имеет на руках предварительные договоры - это не дольщики, а, по сути - терпилы, потому что их можно кинуть в любой момент, что и происходило тысячи раз. И сделать это элементарно. Вот самая распространенная схема кидал:
Застройщик заключает с покупателем предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (когда эта квартира будет построена и станет собственностью застройщика). Но поскольку принимать деньги по предварительному договору нельзя, а эти деньги реально нужны застройщику сейчас, чтобы строить дом, он продает покупателю свой вексель. При этом номинал векселя равен стоимости будущей квартиры. Покупатель, поморщившись, отдает за этот листок бумаги (вексель) много или очень много миллионов рублей застройщику и тот строит на эти деньги дом. Далее схема проста - у покупателя есть предварительный договор с застройщиком и его вексель. По предварительному договору покупатель может требовать от застройщика заключения договора купли-продажи квартиры, когда она будет построена, а вексель может предъявить застройщику к погашению и застройщик будет обязан вернуть ему деньги (погасить вексель). Таким образом, у застройщика и покупателя возникают взаимные денежные требования: покупатель должен застройщику деньги за квартиру, а застройщик должен покупателю деньги по векселю. Далее они производят зачет встречных требований и все счастливы. Но это в теории. И лишь в том случае, если застройщиком является добросовестная компания и за время строительства дома не наступают никакие непредвиденные риски и проект завершается в срок. Но так бывает редко.
Чаще всего что-то начинает идти не так, как хотелось. В итоге сроки строительства увеличиваются, курсы валют меняются, затраты на строительство увеличиваются и т.п. Поэтому, чтобы эта схема все-таки "схлопнулась" так, как было задумано, приходится постоянно что-то переподписывать. И не всегда это проходит гладко. А часто приводит к конфликтам. И если конфликт застройщика с покупателями начинает приобретать глобальный характер - застройщик просто кидает всех покупателей.
Происходит это просто (привожу очень упрощенный пример):
У "покупателей" на руках находятся векселя застройщика (по которым застройщик должен "покупателям"😉 и предварительные договоры. Застройщик уступает свои права по инвестиционному контракту другому юр. лицу (подконтрольному) и выбывает из проекта. На деньги, полученные за продажу (уступку) проекта он покупает вексель другого юр. лица - однодневки (тоже подконтрольного). Таким образом - застройщик вышел из проекта и вывел все деньги на свои же "мартышки". Далее дом продолжает строить новая компания, а деньги с "мартышек" выводятся и эти "мартышки" ликвидируются. Первоначальный застройщик банкротится. У "покупателей" остаются на руках векселя застройщика-банкрота и предварительные договоры с ним. А на их деньги дом достраивается другим юр. лицом и квартиры в этом доме продаются уже реальным покупателям (без векселей и предварительных договоров) по гораздо более высокой цене.
А первоначальные "покупатели" теряют свои деньги (векселя не гасятся, т.к. векселедатель - банкрот) и не получают квартиры, т.к. застройщик квартиры не построил и ему продавать нечего.
Это классика.
К чему это я? К тому, что соблюдение застройщиком 214 ФЗ говорит о том, что застройщик изначально не ставит перед собой целью кинуть своих покупателей. А дальше - обычный коммерческий риск застройщика и соинвестора (покупателя).
