Вопрос Жилищный вопрос

Подскажите, кто знает!
Я покупаю квартиру через агенство недвижимости. Дом сдан в 2009 году. Застройщик и возможно заказчик ИНТЕКО. Квартира еще не оформлена в собственность на владельца. Владелец квартиры заключил с ИНТЕКО предварительный договор купли-продажи в 2010.
Я фактически покупаю у него право собственности. Агент говорит, что в собственность можно оформить через суд чтобы не ждать пока ИНТЕКО оформит право собственности на себя, а потом на меня .(некоторое кол-во квартир таким путем уже там оформлено). У агента есть юрист который сказал срок на оформление собственности через суд 1.5-2 мес.

Правильно-ли здесь я все изложил, и какие могут возникнуть проблемы?

Хочешь ввязаться в оформление квартиры от фирмы у которой руководство сейчас находятся на контроле за мошенничество и другие дияния? А сама мадам Батурина вообще в Россию возвращаться не собирается ? А братишка её на несколько мильярдов ложных акций наторговал вышеупомянутой фирмы.
Рисковый ты парень.

Хотя конечно не все понятно с нынешним Интеко. БинБанк его скупил полностью с сентября по октябрь и дальше СМИ никакой информации по Интеко не дают.

это из достоверных источников информация или так ля-ля?
Вроде Батурина продала уже ИНТЕКО

лысый писал(а):

это из достоверных источников информация или так ля-ля?
Вроде Батурина продала уже ИНТЕКО

Продать то продала, а в ноябре Батурин акции торганул

Хотя конечно если через суд, то может проблем и не будет. Собственность оформляется через регистрационную палату в течении месяца с подачей всех документов. Где агент с юристом все эти документы достанут за пол-месяца или месяц?

лысый писал(а):

это из достоверных источников информация или так ля-ля?
Вроде Батурина продала уже ИНТЕКО

Не все так просто, наверняка у той же интеко было множество юр. лиц, кто из них фактический собственник нужно уточнять.
У нынешнего владельца скорее всего договор на право требования этой самой собственности. Это право можно перепродать или переоформить.
Чтобы сказать что либо конкретное нужно знать всю суть.
Через суд ничего страшного, только вот сроки 1,5-2 мес уж очень оптимистичные на мой взгляд.

лысый писал(а):

Я покупаю квартиру через агенство недвижимости. ...

рисковый ты хлопец!
народ тут вовсю недвижку сливает, а ты вона чё удумал!

100% Документ- из Регпалаты "Свидетельство о регистрации прав...". На его основании осуществляются все сделки по недвижимости. Оно есть? Если нет, лучше : а) перечислить сумму в детский дом б)проиграть в карты в) передать мне в доверительное управление

YANыч писал(а):

100% Документ- из Регпалаты "Свидетельство о регистрации прав...". На его основании осуществляются все сделки по недвижимости. Оно есть? Если нет, лучше : а) перечислить сумму в детский дом б)проиграть в карты в) передать мне в доверительное управление

Яныч, на этапе строительства, а так же некоторое время потом, даже после Госкомиссии такового документа не существует.

denkorableff писал(а):

YANыч писал(а):

100% Документ- из Регпалаты "Свидетельство о регистрации прав...". На его основании осуществляются все сделки по недвижимости. Оно есть? Если нет, лучше : а) перечислить сумму в детский дом б)проиграть в карты в) передать мне в доверительное управление

Яныч, на этапе строительства, а так же некоторое время потом, даже после Госкомиссии такового документа не существует.

. Дэн, да я понимаю. Суть в том, что практически со стопроцентной уверенностью можно совершать сделку купли-продажи недвижимости только на основании гос. регистрации . Остальные варианты подразумевают определенную долю риска... С меньшим риском я могу освоить данную сумму...

Да тут куча подводных камней. О праве собственности говорить пока рано, пока только договор соинвестирования. Кто подписывает договор? Ни каких доверенностей!!!Не под следствием ли они? Кому отходит договор и обязательства инвестора(интеко)? Если хата нравится, то надо изучить кучу документов, еще лучше застраховаться сделку и брать то что нравится. А лучше поспокойней вариантик посмотреть.

лысый писал(а):

Подскажите, кто знает!
Я покупаю квартиру через агенство недвижимости. Дом сдан в 2009 году. Застройщик и возможно заказчик ИНТЕКО. Квартира еще не оформлена в собственность на владельца. Владелец квартиры заключил с ИНТЕКО предварительный договор купли-продажи в 2010.
Я фактически покупаю у него право собственности. Агент говорит, что в собственность можно оформить через суд чтобы не ждать пока ИНТЕКО оформит право собственности на себя, а потом на меня .(некоторое кол-во квартир таким путем уже там оформлено). У агента есть юрист который сказал срок на оформление собственности через суд 1.5-2 мес.

Правильно-ли здесь я все изложил, и какие могут возникнуть проблемы?

Первое, что бросается в глаза - это предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный, по всей видимости, тем, кто хочет эту квартиру перепродать. Предметом предварительного договора является заключение между сторонами, его заключившими, в будущем основного договора (договора купли-продажи). Это означает, что "продавец" на данный момент имеет лишь право требовать от Интеко заключения сделки по отчуждению квартиры в его пользу. И больше ничего. Никакого права на данную квартиру у него нет и быть не может по определению.

Второе - это тот факт, что по смыслу закона (эта позиция подтверждена пленумом ВС РФ) никакие расчеты по предварительному договору невозможны. Т.е. по нему ни одна из сторон не может платить другой стороне никаких денежных средств, которые могут быть зачтены в будущем в счет оплаты по основному договору (купли продажи). Т.е. "продавец" не имел права платить, а Интеко принимать никаких денежных средств по предварительному договору, ни полной стоимости квартиры, ни аванса или задатка. Поэтому я искренне не могу понять - что пытается "продать" этот "продавец", если он имеет лишь право требования от Интеко заключить с ним в будущем сделку купли-продажи квартиры, по которой (сделке) он и должен будет произвести оплату стоимости квартиры, чтобы получить уже право требования от Интеко этой самой квартиры? Только после заключения такого договора "продавец" за свои деньги получит право требования к Интеко, которое можно уступить по гражданско-правовой сделке.

Третье. В Руисси почти все делается через жопу, тем более, такими людьми, как Батурина, для которых закон не писан. В частности, я допускаю, что Интеко брало деньги по предварительным договорам и обещало зачесть их в счет оплаты квартиры по основному договору. Как уже говорил - это противоречит закону. И если вам кто-то будет доказывать обратное - можно смело перебивать такого юриста, попрощаться с ним и пожелать ему удачи. Это не юрист, а решала. Если вы пойдете в суд с заявлением о признании права на квартиру с договором цессии (уступки прав) по предварительному договору (по которому каким-то кривым способом, скорее всего, уже выплачена вся стоимость квартиры) - суд должен будет вам отказать в силу причин, о которых я уже написал. Но опять же, в Руисси почти все через жопу и как судят суды - я знаю. Поэтому не исключаю, что судья за деньги (которые вы заплатите агентству) нацарапает какое нибудь левое решение в вашу пользу. Но при этом надо помнить, что риск отмены такого решения в случае возникновения любого спора или чьей-то недобросовестности - 100%. Поэтому вам самому принимать решение для себя - стоит брать на себя такой риск или нет?

И четвертое. Интеко, заключая предварительные договоры со своими клиентами, нарушает 214 ФЗ, который призван защищать права дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирных домов. 214 ФЗ предполагает заключение договоров соинвестирования, по которым допускается уступка прав на любой стадии строительства. Если Интеко не работает по этому закону - я просто уверен в том, что схема оплаты квартир в сделках с Интеко - кривая, т.е. деньги фактически уплачиваются не за квартиру, а за что-то другое, никак юридически не связанное с квартирой, например, за вексель, который потом идет в зачет по предварительному договору. Если это так - то "покупатель" может требовать от Интеко только 2 вещи: 1 - требовать погашения векселя (т.е. вернуть свои деньги); 2 - требовать заключения договора купли-продажи квартиры, по которому надо будет платить полную стоимость квартиры. Если Интеко (или другой векселедатель) откажется платить по векселю - то у "покупателя" не будет ни денег, ни квартиры. А это - сразу два судебных процесса.

Подводя итог - я бы поискал другую квартиру, которая уже на свидетельстве, а с Интеко не связывался бы вообще. Времена, когда условия диктовали продавцы уже давно закончились. Настало время покупателей.

Отличный текст. SAS - зачет! Вижу профессионала своего дела.
У нас на форуме уже есть человек, который попал на что то похожее

От себя лишь добавлю, что есть еще и немного другой вариант таких сделок. Когда сторона имеющая право требования по предварительному договору это не дольщик, а один из субподрядчиков, который не деньгами участвует в строительстве, а фактически строит или поставляет стройматериалы, т.е. к концу строительства он свои обязательства по предварительному договору выполнил, но не дожидаясь "готовой" квартиры предпочитает получить свои деньги за работу путем продажи переуступки своего права требования.

С векселями тоже нужно быть осторожнее, если суммы его покупки и продажи будут разниться, то можно и на налог на прибыть попасть

denkorableff писал(а):

Отличный текст. SAS - зачет! Вижу профессионала своего дела.
У нас на форуме уже есть человек, который попал на что то похожее

От себя лишь добавлю, что есть еще и немного другой вариант таких сделок. Когда сторона имеющая право требования по предварительному договору это не дольщик, а один из субподрядчиков, который не деньгами участвует в строительстве, а фактически строит или поставляет стройматериалы, т.е. к концу строительства он свои обязательства по предварительному договору выполнил, но не дожидаясь "готовой" квартиры предпочитает получить свои деньги за работу путем продажи переуступки своего права требования.

С векселями тоже нужно быть осторожнее, если суммы его покупки и продажи будут разниться, то можно и на налог на прибыть попасть

По поводу расчета застройщика с подрядчиками за выполненную работу правами требования на будущие квартиры, принадлежащими застройщику, тоже не совсем так. С ними предварительные договоры купли-продажи не заключаются. Застройщик просто уступает им права требования на будущие квартиры (у застройщика они есть с самого начала). Интерес подрядчиков в получении прав на квартиры вместо денег за свою работу заключается только в цене, по которой учитываются переданные им права. Как правило, подрядчики получают права требования на квартиры по более низкой цене, чем эти права стоят на рынке в данный момент. Поэтому на уступке своих прав на квартиры подрядчики могут заработать больше, чем если бы получили расчет деньгами. Именно по этой причине застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками именно деньгами, а не правами на будущие квартиры, поскольку стоимость прав на квартиры растет по мере строительства дома и их можно продать дороже.

Что касается предварительного договора, то это договор, по которому в принципе не производится никаких расчетов. Т.е. этот договор бесплатный. Его смысл в том, что любая из сторон может потащить в суд другую сторону, чтобы заставить ее заключить основной договор (например, купли-продажи) на условиях и в сроки, оговоренные в предварительном договоре, если вторая сторона откажется добровольно заключить основной договор. Поэтому не существует никакого смысла передавать кому-то права требования по предварительному договору, тем более, за деньги. Тот, кто получит право требования по предварительному договору, все равно будет обязан заплатить всю стоимость квартиры по договору купли-продажи квартиры. Но в этом случае не понятно - за что платить тому, кто уступает тебе право требования по предварительному договору? Поэтому данный шаг имеет смысл лишь в том случае, если к квартире, указанной в предварительном договоре, у покупателя есть какие-то личные чувства и покупателю нужна именно эта квартира и никакая другая на свете. Тогда еще можно что-то заплатить за получение права по предварительному договору, чтобы потом заставить собственника этой квартиры вам ее продать.

И не надо путать дольщиков и тех, кто заключил предварительные договоры на покупку квартир. Те, кто имеет на руках предварительные договоры - это не дольщики, а, по сути - терпилы, потому что их можно кинуть в любой момент, что и происходило тысячи раз. И сделать это элементарно. Вот самая распространенная схема кидал:

Застройщик заключает с покупателем предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (когда эта квартира будет построена и станет собственностью застройщика). Но поскольку принимать деньги по предварительному договору нельзя, а эти деньги реально нужны застройщику сейчас, чтобы строить дом, он продает покупателю свой вексель. При этом номинал векселя равен стоимости будущей квартиры. Покупатель, поморщившись, отдает за этот листок бумаги (вексель) много или очень много миллионов рублей застройщику и тот строит на эти деньги дом. Далее схема проста - у покупателя есть предварительный договор с застройщиком и его вексель. По предварительному договору покупатель может требовать от застройщика заключения договора купли-продажи квартиры, когда она будет построена, а вексель может предъявить застройщику к погашению и застройщик будет обязан вернуть ему деньги (погасить вексель). Таким образом, у застройщика и покупателя возникают взаимные денежные требования: покупатель должен застройщику деньги за квартиру, а застройщик должен покупателю деньги по векселю. Далее они производят зачет встречных требований и все счастливы. Но это в теории. И лишь в том случае, если застройщиком является добросовестная компания и за время строительства дома не наступают никакие непредвиденные риски и проект завершается в срок. Но так бывает редко.

Чаще всего что-то начинает идти не так, как хотелось. В итоге сроки строительства увеличиваются, курсы валют меняются, затраты на строительство увеличиваются и т.п. Поэтому, чтобы эта схема все-таки "схлопнулась" так, как было задумано, приходится постоянно что-то переподписывать. И не всегда это проходит гладко. А часто приводит к конфликтам. И если конфликт застройщика с покупателями начинает приобретать глобальный характер - застройщик просто кидает всех покупателей.

Происходит это просто (привожу очень упрощенный пример):
У "покупателей" на руках находятся векселя застройщика (по которым застройщик должен "покупателям") и предварительные договоры. Застройщик уступает свои права по инвестиционному контракту другому юр. лицу (подконтрольному) и выбывает из проекта. На деньги, полученные за продажу (уступку) проекта он покупает вексель другого юр. лица - однодневки (тоже подконтрольного). Таким образом - застройщик вышел из проекта и вывел все деньги на свои же "мартышки". Далее дом продолжает строить новая компания, а деньги с "мартышек" выводятся и эти "мартышки" ликвидируются. Первоначальный застройщик банкротится. У "покупателей" остаются на руках векселя застройщика-банкрота и предварительные договоры с ним. А на их деньги дом достраивается другим юр. лицом и квартиры в этом доме продаются уже реальным покупателям (без векселей и предварительных договоров) по гораздо более высокой цене.
А первоначальные "покупатели" теряют свои деньги (векселя не гасятся, т.к. векселедатель - банкрот) и не получают квартиры, т.к. застройщик квартиры не построил и ему продавать нечего.

Это классика.

К чему это я? К тому, что соблюдение застройщиком 214 ФЗ говорит о том, что застройщик изначально не ставит перед собой целью кинуть своих покупателей. А дальше - обычный коммерческий риск застройщика и соинвестора (покупателя).